LMNP Loueur en meublé non professionnel (2 dispositifs)

LOUEUR EN MEUBLE NON PROFESSIONNEL

UN STATUT FACILEMENT ACCESSIBLE

En complément du régime de loueur en meublé non professionnel qui continue à exister comme préalablement en vigueur,
un nouveau dispositif Bouvard Censi avec réduction d'impôts.

LE NOUVEAU REGIME DES INVESTISSEMENTS LOCATIFS DANS DES RESIDENCES MEUBLEES :

Ce nouveau régime instaure une réduction d’impôt sur le revenu en faveur des contribuables qui réalisent des investissements immobiliers dans le secteur de la location meublée non professionnelle et selon les critères suivants :

PERSONNES CONCERNEES :
Seules les personnes physiques fiscalement domiciliées en France peuvent bénéficier de la réduction d’impôt (pas d’acquisition possible par une société).
L’avantage fiscal n’est pas applicable au titre des logements dont le droit de propriété est démembré.

OPERATIONS CONCERNEES :
- Acquisition d’un logement neuf : les logements neufs s’entendent des immeubles à usage d’habitation achevés et qui n’ont jamais été habités ou utilisés.
- Acquisition d’un logement en état futur d’achèvement : pour le bénéfice de la réduction d’impôt, aucune condition de délai d’achèvement n’est exigée.
- Acquisition de logements achevés depuis au moins 15 ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation : la réhabilitation ou la rénovation s’entend des travaux qui
permettent, après leur réalisation, de satisfaire à l’ensemble des performances techniques prévues à l’article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003.
- Acquisition de logements achevés depuis au moins 15 ans qui font l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation : les travaux nécessaires sont identiques à ceux évoqués cidessus, aucune condition de délai de réalisation des travaux n’est exigée.

LOGEMENTS CONCERNES :
- Logement faisant partie d’un établissement d’accueil des personnes les plus fragiles : ce sont les logements compris dans les établissements de services sociaux et médico-sociaux qui accueillent des personnes âgées ou des adultes handicapés et qui leurs apportent des services définis (notamment les EHPAD).
- Logement faisant partie d’une structure affectée à l’accueil familial salarié.
- Logement faisant partie d’une résidence avec services pour étudiants,
- Logement faisant partie d’une résidence de tourisme classée : ce type est défini par l’arrêté du 14 février 1986 modifié.
- Logement faisant partie d’un établissement de soins : ce sont les logements compris dans les établissements de santé qui ont pour objet de dispenser des soins de longue durée.

MODALITE D’APPLICATION DE LA REDUCTION D’IMPOT :
- engagement de location : les contribuables doivent s’engager à donner le logement en location meublée pendant au moins neuf ans à l’exploitant, celle-ci doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement ou d’acquisition si elle est postérieure.
- l’activité de location meublée doit être exercée à titre non professionnelle et les revenus tirés de la location meublée imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

MONTANT DE LA REDUCTION D’IMPOT :
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient des logements (en principe prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition tels que les honoraires de notaire,
droits de timbre, TPF).
Pour les logements à rénover, elle est calculée sur le prix de revient des logements majoré du montant des travaux.
Le taux de la réduction d’impôt est de 25 % du montant de l'investissement HT plafonné à 300.000€ soit 75.000€ sur 9 ans ou 8.333€ par an.
En pratique : un contribuable investissant dans une résidence acquise en VEFA en 2009 et livrée en 2009 et ce pour une base de 150 000 € bénéficiera d’une réduction d’impôt sur les revenus de 2009 d’un montant de 4.167 €.
Récupération de la TVA grevant l'investissement.

AMORTISSEMENT DES BIENS :
Pour les biens bénéficiant de la réduction d’impôt, la base d’amortissement des immeubles est celle dépassant 300.000€.

REPORT DES DEFICITS :
Les modalités d’imputation des déficits de l’ensemble des loueurs en meublé non professionnels sont modifiées. Ils ne sont plus imputables sur les autres revenus industriels et commerciaux non professionnels mais sur les bénéfices retirés d’une activité de location meublée. En contrepartie, le délai d’imputation est porté à dix ans

MESURE TRANSITOIRE :
Afin de ne pas pénaliser les programmes en cours, le texte prévoit que la réduction d’impôt s’applique également aux acquisitions :
- de logements neufs dans des résidences de tourisme non classées ayant fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier avant le 1er janvier 2009, lorsque cette acquisition intervient à compter de cette date et au plus tard le 31 décembre 2010.
- de logements achevés depuis au moins 15 ans au 1er janvier 2009 ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation au titre de laquelle une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2008 et situés dans une résidence de tourisme au titre de laquelle une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2008 et dans laquelle au moins un logement a été acquis ou réservé au cours de la même période, lorsque cette acquisition intervient à compter du 1er janvier 2009 et au plus tard le 31 décembre 2010.

Comme pour le dispositif ZRR, le propriétaire peut occuper le logement sous les conditions suivantes:

PLAFONNEMENT GLOBAL DES NICHES FISCALES :
La nouvelle réduction créée doit être prise en compte pour le calcul du plafonnement global des niches fiscales.
On rappelle que ce plafond est fixé à 20 000 € majoré de 8 % du revenu servant de base au calcul de l’impôt sur le revenu.

STATUT LMNP qui perdure :

Pas de réduction d'impôts mais amortissement à 100%

L'investissement locatif doit porter sur un logement meublé.
Il n'y a pas d'inscription au RCS
(Registre du commerce et des sociétés)
Les revenus locatifs doivent être déclarés dans les BIC
(Bénéfices Industriels et Commerciaux)

COMPATIBLE AVEC LA RECUPERATION DE LA TVA

si et seulement si :
Le logement est situé dans une résidence avec services ou de tourisme classée.
L'investisseur passe un bail commercial d'au moins neuf ans avec un exploitant offrant les quatre services para hôteliers suivants : Accueil et gardiennage,
entretien des parties privatives, petits déjeuners, fourniture du linge de maison.
Les loyers perçus sont soumis à la TVA (5,5%)
La TVA est payée sur les loyers par trimestres civils.

La procédure permettant de récupérer la TVA est déclenchée dès que l'investisseur peut justifier avoir perçu 3 mois de loyer, 3 à 6 mois plus tard,
il recevra un chèque des services fiscaux qu'il utilisera pour:
Se faire plaisir
Rembourser ses échéances de prêt
Compléter un contrat de capitalisation dans le cadre d'un prêt IN FINE

Depuis 2007 :
En cas de cession avant la 20e année, le vendeur n'aura plus à restituer la TVA au n/20e comme précédemment,
si l'acquéreur prend l'engagement de rester dans le cadre de la TVA, donc sous une gestion par bail commercial.

ET QUI PERMET DE SE CONSTITUER DES REVENUS EXONERES D'IMPOTS

Chaque année, au lieu d'être imposé sur la totalité des loyers perçus,
l'investisseur pourra déduire de ses revenus locatifs (BIC):
Les intérêts d'emprunt
Les charges de propriété et copropriété
Les amortissements des meubles (répartis  sur 5 à 7 ans)
Les amortissements des murs (répartis généralement sur 20 à 30 ans)

Ces déductions vont annuler ses revenus et donc réduire à 0 €
les impôts à payer sur les loyers perçus.

Si le montant total des déductions à effectuer est supérieur aux revenus locatifs
(loyers - déductions > 0 F), le différentiel sera reporté sur les bénéfices retirés d’une activité de location meublée dans une limite de 10 ans
et utilisé pour effacer d'éventuels bénéfices dans cette période.

En période déficitaire, les amortissements ne peuvent être déduits, ils seront imputés sur les revenus locatifs des années non déficitaires.

Idéal pour se préparer une retraite complémentaire sans impôts pendant 10 à 15 ans
avec un investissement réduit (récupération de la TVA)
et la possibilité d'en profiter pendant certaines périodes (vacances)

La formule d'investissement LMNP classique trop méconnue est à étudier de plus prêt,
en particulier pour les contribuables ne se touvant pas dans les tranches d'imposition les plus élevées
En effet,l'avantage fiscal de la récupération de TVA (19,60%) sur le prix d'acquisition est immédiat (5 à 6 mois voir avançée par le promoteur)
cela correspond à une remise de 16,39% sur le prix TTC,
Cette trésorerie disponible peut servir à alimenter un contrat d'assurance vie dans le cas d'un financement in fine ou à diminuer l'effort d'épargne pendant la période de financement.
La déduction des amortissements permet de générer des revenus nets d'impôts pendant 8 à 15 ans selon le financement (in fine ou amortissable)

Page Précédente