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Droits respectifs de l'usufruitier et du nu-propriétaire Le droit d'occuper l'immeuble ou de le louer appartient au seul usufruitier. Il est interdit à ce dernier :     de détériorer l'immeuble ou de le laisser se détériorer,     ou d'en changer la destination (convertir un logement en bureau ou en un local commercial, par exemple). Pour sa part, le nu-propriétaire ne peut pas, sans le consentement de l'usufruitier, occuper l'immeuble ou le donner en location. En pratique, cependant, la conclusion de certains baux nécessite l'accord du nu-propriétaire. Sont visés les baux portant sur des propriétés rurales ou des immeubles à usage commercial, industriel ou artisanal. D'une durée plus longue que les baux d'habitation, ils confèrent en effet des droits plus importants au locataire et entraînent donc des conséquences évidentes sur les droits du nu-propriétaire. A défaut d'accord du nu-propriétaire, l'usufruitier peut cependant être autorisé par un tribunal à passer seul ce type d'acte.   Obligations respectives de l'usufruitier et du nu-propriétaire L'usufruitier n'est légalement tenu qu'aux seules réparations d'entretien. Compte tenu de cette obligation, il ne pourra pas, à la cessation de l'usufruit, réclamer une indemnité pour les améliorations qu'il aura effectuées, même si la valeur de l'immeuble en a été augmentée. Le nu-propriétaire peut le forcer à faire les réparations qui lui incombent : à titre de sanction, il peut même demander la fin de l'usufruit. Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire. Il est cependant fait exception à ce principe lorsque les travaux ont été occasionnés par l'usufruitier, lorsque celui-ci a manqué à son devoir de réparation et d'entretien. Par grosses réparations, il convient d'entendre :     celles des gros murs et des voûtes,     le rétablissement des poutres et des couvertures entières,     celui des murs de soutènement et de clôture en entier. Toutes les autres réparations sont celles d'entretien. Le ravalement de l'immeuble constitue ainsi une réparation d'entretien, qui reste à la charge de l'usufruitier.   Pouvoir de vendre l'immeuble Vente de la pleine propriété de l'immeuble sur lequel porte le droit d'usufruit ou de nue-propriété : l'accord de l'autre partie est, en principe, nécessaire. En pratique, il arrive qu'usufruitier et nu-propriétaire ne s'entendent pas sur ce point, le cas le plus fréquent étant celui du nu-propriétaire désirant vendre contre la volonté de l'usufruitier. A la demande du nu-propriétaire, la vente peut alors être ordonnée par le juge. Lorsque la vente se réalise, l'usufruitier pourra :     percevoir une somme d'argent correspondant à la valeur de son usufruit,     ou préférer que son usufruit soit reporté sur un autre bien ou sur le prix de vente de     l'immeuble. Évaluation de l'usufruit et de la nue-propriété Ces deux valeurs sont fonction l'une de l'autre. En additionnant le prix de l'usufruit à celui de la nue-propriété, on obtient donc le prix de la valeur en pleine propriété. Pour obtenir la valeur de l'usufruit et, par voie de conséquence, celle de la nue-propriété, deux méthodes peuvent être employées :     la méthode la plus simple consiste à utiliser le barème mis au point par l'administration fiscale,     il est également possible de prendre en compte les revenus et les avantages divers que     procure l'usufruit, ainsi que l'âge de l'usufruitier, puis déterminer une valeur en capital. REMARQUE : il est obligatoire de recourir au barème del'administration en cas de donation ou de succession. Ce barème fiscal est établi à partir de l'âge de l'usufruitier.

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