 La SCI Familiale
 La SCI Familiale
Les articles de presse louant les mérites des sociétés civiles immobilières (SCI) sont encore relativement fréquents. Et ce phénomène de mode dure depuis plusieurs années.
Le particulier est donc fréquemment amené à se demander quels avantages pourrait apporter
la constitution d'une SCI familiale pour lui-même, son conjoint, son concubin ou ses enfants,
qu'il s'agisse :
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d'acheter en SCI sa propre résidence principale ou secondaire,Â
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ou d'apporter à une SCI une résidence dont il est déjà propriétaire.
De fait, selon ses projets, sa situation familiale et le statut juridique de l'immeuble
(s'il lui appartient en propre ou a été acquis à plusieurs), deux principales raisons
peuvent motiver le recours à une SCI :
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éviter les incertitudes de l'indivision, suite à un divorce, une séparation ou un décès,
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transmettre un patrimoine immobilier à ses proches, dans les meilleures
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conditions en passant, partiellement et légalement, au travers des droits de succession.
REMARQUE : la SCI reste un outil à manier avec précaution.
Les conseils d'un notaire, d'un fiscaliste ou de tout autre professionnel avisé seront souvent nécessaires.
Définition et fonctionnement :
Une SCI est un groupement ayant pour objet de détenir et de gérer un ou plusieurs immeubles. Il doit être constitué entre deux personnes au moins : deux conjoints, deux concubins,
un parent et ses enfants ou toutes autres personnes.
La loi n'impose aucun montant minimum quant au capital social de la société.
L'immeuble apporté ou acheté en SCI constitue la propriété exclusive de cette dernière.
Les associés - ET CE POINT EST TRÈS IMPORTANT - détiennent uniquement des parts sociales.
Le nombre de parts auquel un associé a droit est proportionnel à sa participation dans la société : apport d'un immeuble ou d'une somme d'argent pour acquérir (voire construire)
un immeuble.
EXEMPLE SIMPLIFIÉ :
deux personnes constituent une SCI.
L'une apporte personnellement une somme de 90 000 €. L'autre apporte 60 000 €.
Le total des apports sert à acquérir un immeuble de 150 000 €.
Dans l'hypothèse où le capital de la SCI est divisé en 1 000 parts sociales
d'un montant de 150 € chacune :
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600 parts seront attribuées au premier associé,
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et 400 parts au second.
REMARQUE : une attention particulière doit être portée aux modalités d'évaluation des parts.
En pratique, un particulier peut avoir recourt au crédit pour effectuer ses apports à la SCI.
Tant qu'il n'a pas été entièrement remboursé, cet emprunt constitue une dette dont
il doit être tenu compte :Â
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cette dette vient en diminution de la valeur de l'immeuble détenu par la SCI,Â
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le montant ainsi obtenu est alors divisé par le nombre de parts sociales,Â
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le résultat final indique la valeur d'une part.
Chaque associé reste libre de céder ses parts, par succession, donation ou vente,
à un autre associé, au conjoint d'un associé, à un enfant, un parent ou à un tiers.
Mais, selon ce que prévoient les statuts de la SCI, l'accord de tous les associés ou de la majorité d'entre eux est parfois nécessaire
Un moyen d'éviter l'indivision :
En pratique, il est fréquent que deux époux ou deux concubins détiennent en commun
le logement qu'ils occupent. Or, la dissolution du couple, quelle qu'en soit la cause (divorce, séparation, décès), peut entraîner de grandes difficultés quand il convient d'attribuer
à chacun ce qui lui revient.
Au départ, lors de l'acquisition du logement, les associés ont le choix entre deux possibilités :
ou bien ils ne prennent aucune disposition particulière et achètent en commun, autrement dit en indivision, le logement,Â
ou bien ils constituent la SCI en vue d'acheter ce logement.
En cas de MÉSENTENTE, l'indivision présente un inconvénient majeur.
En effet, nul n'étant obligé de demeurer dans l'indivision (comme le prévoit la loi),
chaque associé peut demander "l'éclatement" du logement.
Cela signifie que chacun peut demander le partage et, à défaut d'accord, demander au tribunal la mise en vente du logement.
Cet état précaire est souvent difficile à vivre.
L'état d'indivision présente également des inconvénients en cas de DÉCÈS, puisqu'il peut entraver la possibilité pour le survivant et, plus spécialement pour le concubin survivant,
de rester dans les lieux.
Au plan juridique, l'utilité de la SCI est indéniable.Au plan fiscal, rien n'est moins certain.
S'agissant d'un COUPLE NON MARIÉ, la constitution d'une SCI entre concubins est souvent préférable à l'indivision :
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non seulement en cas de rupture, car un seul associé ne peut pas exiger la dissolution de la SCI et car il est indéniablement plus facile de se partager des parts sociales qu'un logement, mais aussi en cas de décès.
S'agissant d'un COUPLE MARIÉ, l'intérêt de constituer une SCI entre époux ne sera pas le même selon leur régime matrimonial : régime de communauté ou de séparation de biens.
Quel que soit le régime matrimonial et indépendamment de la constitution d'une SCI,
l'attribution du logement à celui des époux qui en a le plus besoin est prévue par la loi,
en cas de divorce ou de décès :
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s'agissant d'un couple marié sous un régime de communauté (tel que le régime légal,
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par exemple), la constitution d'une SCI pour acquérir la résidence principale n'est donc  pas spécialement recommandée
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en revanche, s'agissant de deux époux séparés de biens et ne s'entendant pas, la SCIÂ
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peut être préférable à l'indivision, pour des raisons pratiques, comme pour un couple vivant en concubinage
Un moyen de transmettre son patrimoine :
Sur le plan FISCAL, la loi permet, tous les 10 ans, de donner 46 000 € à chaque enfant,
en franchise totale d'impôt.
S'agissant d'un immeuble, il apparaît difficile d'utiliser cette opportunité fiscale pour la bonne raison qu'il ne peut être fractionné librement, sauf à se retrouver dans une situation d'indivision. En revanche, si cet immeuble est détenu dans le cadre d'une SCI, la transmission progressive des parts représentatives de cet immeuble est concevable.
La donation de parts à des enfants, avec réserve d'usufruit, est également possible.
Dans ce cas, les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété des parts (moins élevée, bien évidemment, que celle de la pleine propriété).
Au décès du donateur, ses enfants recueillent automatiquement l'usufruit et deviennent ainsi propriétaires des parts de la SCI, sans droits de succession à payer.
D'autres montages, alliant la SCI et le démembrement de propriété sont parfois proposés.
La prudence en la matière s'impose.
Depuis le 01 janvier 2004, le nouveau barème de la valeur de l'usufruit s'approche plus
de la réalité économique du bien et s'applique également aux apports en société.
Qu'elles soient directes ou via une SCI, les donations avec réserve d'usufruit sont donc maintenant logées à la même enseigne.
Comment réduire les droits de succession sur la dévolution d´un bien immobilier (autre que la résidence principale) par le biais d´une SCI ?
On peut concevoir le montage suivant :
La SCI achète la nue propriété d'un bien immobilier, cette SCI est composée des enfants et
des parents. Les parents quand à eux achètent l´usufruit du bien.
Ils financent la totalité de l´immeuble. Au fur et à mesure du temps, ils font des donations de leur part à leurs enfants (46 000 € par parent en dispense de droit tous les dix ans).
Ainsi, à leur décès, on peut supposer que les parents ne conserveront que quelques parts
qui seront alors transmises dans le cadre de la dévolution successorale.
En définitive les droits de succession n´affecteront qu´une part résiduelle de la valeur de l´immeuble.
Il est toujours souhaitable de consulter un notaire ou un avocat spécialisé avant d'établir les statuts d'une SCI.
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